对商业不动产REIT而言，现金流的可预期性是衡量长期价值的核心标尺。

作为全国首批、上海首单商业不动产公募REIT，汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金（以下简称“汇添富上海地产商业REIT”）的底层资产——鼎保大厦与鼎博大厦，凭借“金质”租户结构和十年期长租约，构筑了较强的现金流确定性；同时，依托上海地产集团与汇添富基金的双赛道协同平台，该项目还展现出持续的成长潜力。

“金质”租户加十年长约，铸就现金流“稳定器”

两栋大厦位于上海黄浦区世博会城市最佳实践区，地处上海中央活动区滨江地段，是目前全市场唯一一单底层资产落地于黄浦区的公募REIT。这片区域拥有百年工业文明积淀的历史厚度，也受益于世博会对城市界面的全面提升，叠加难以复制的核心区位优势。根据全新规划，这里将打造“1+N+1”特色产业体系：以金融科技为核心，发力多元未来产业，并配套全方位科创服务。未来，该区域将打造为国际交流地、文博庆典汇聚地和都市科创引领地三大高地。稀缺的区位条件为资产价值提供了坚实的底层支撑，也持续吸引优质租户集聚。

凭借不可复制的滨江核心地段，鼎保、鼎博双厦吸引了一批央国企及国家级金融基础设施机构入驻。截至2025年末，鼎保大厦出租率达100%，鼎博大厦出租率达99.33%，均已进入成熟稳定运营期。重要租户涵盖华东设计院、上海票据交易所、上海数据集团、世博科创等，信用等级高、经营稳健，为项目提供了长期、稳定的租金来源。

上述核心租户均签订了约10年期长期租约，到期日集中在2031年至2035年。这意味着，未来5至6年内，项目核心现金流已被提前锁定，这种长期租约结构构成了基金收益的“稳定器”。此外，为满足核心大租户的使用需求，项目公司对两栋大厦进行了内部装修优化和设施改造，并提供专属冠名权及定制化服务。这种从“租户”到“业主”的专属感，不仅承载了重要企业的品牌形象，也构筑了较高的租户退出壁垒。

总体而言，稀缺的区位禀赋与长期稳定的租约互为支撑，共同夯实了项目现金流的确定性。

双赛道协同加资产储备，构筑平台“进化力”

稳定的现金流是项目的重要价值之一，而汇添富上海地产商业REIT的另一重价值，来自其背后“租赁住房+商业不动产”双赛道协同平台的持续进化能力。

2025年3月，汇添富上海地产租赁住房REIT成功上市，成为全国首单“商改保”REITs标杆。此次商业不动产REIT的落地，标志着汇添富基金与上海地产集团的战略合作从单赛道迈向双赛道，双方携手构建起覆盖“租赁住房+商业不动产”的REITs业务平台，实现了资产类型的横向拓展与业务纵深的双重跃升。

该项目原始权益人为上海地产集团旗下世博发展集团，基金管理人为汇添富基金，财务顾问为国泰海通证券，各方均为上海国资背景，强强联合、优势互补。上海地产集团是市属AAA级国有独资企业，总资产近4500亿元，深耕城市更新主业，在保障性租赁住房、商业办公等领域积累了丰富的运营经验。汇添富基金及国泰海通证券为项目的规范推进提供了专业保障。

值得关注的是，上海地产集团手握近300万方上海核心区域的存量资产，为基金未来扩募及资产组合优化提供了坚实基础，有助于实现长期稳健发展。

稳定的现金流为投资者提供了可预期的当期回报，双赛道协同与扩募潜力则为长期增值打开了空间。前者是稳健收益的“稳定器”，后者是长期价值的“进化力”，两者相辅相成，共同构成了该产品的完整价值。

分析人士指出，汇添富上海地产商业REIT的推出，为各类投资者提供了兼具确定性与成长性的标准化投资标的。其背后，不仅是上海国资盘活存量资产的示范实践，更是金融服务实体经济、助力城市更新的又一次积极探索。随着双赛道平台的持续运营和未来扩募的逐步落地，这一“上海样本”有望为全国商业不动产REITs试点提供更多可借鉴的经验。

风险提示：基金有风险，投资须谨慎。1、不动产基金采用“公募基金+资产支持证券”的产品结构。本基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金，属于中风险（R3）产品，适合经客户风险承受等级测评后结果为平衡型（C3）及以上的投资者，客户-产品风险等级匹配规则详见汇添富官网。投资者在投资本基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。2、本基金为不动产基金，大部分资产投资于不动产项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，不动产项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。3、本基金在不动产之外投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。4、本基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。

本基金固定管理费为0.20%/年，固定管理费包括基金管理人管理费和计划管理人管理费。本基金托管费为0.01%/年。本基金运营服务费包括基本运营管理费和浮动运营管理费。基本运营管理费（含税）=项目公司运营收入（含税）×5%；浮动运营管理费（含税）=（实际运营净收益X-目标运营净收益A）×N%，其中：目标运营净收益A/实际运营净收益X大于110%或小于90%时，N为15%；目标运营净收益A/实际运营净收益X大于等于90%且小于等于110%时，N为10%。产品销售费用收取标准将根据法律法规及监管政策适时调整，以届时管理人公告为准。（CIS）

责编：刘珺宇

校对：苏焕文