近日，首批4只商业不动产REITs全部敲定上市时间，均于6月18日上市交易。

最新公布的持有人信息显示，商业不动产REITs90%以上份额由机构投资者持有，除券商、资管、私募等机构外，还出现了国新资管和中国保险投资基金等代表性的“长线资金”。

受访机构分析称，首批商业不动产REITs发行落地后，REITs二级市场有望迎来阶段性估值修复窗口，持续情况取决于长线增量资金入市和配套政策落地情况，有两大关键节点：一是险资入市增持商业不动产REITs的时点，二是5月首批REITs指数基金获批落地的时点，7月前后或可期待。

两路“长线资金”抢筹

根据中信建投基金6月12日公告，中信建投首农商业REIT募集总份额10亿份（上市份额3亿份），认购金额30.13亿元，持有人户数为8345户。前十大持有人方面，北京粮食集团有限责任公司和北京市西郊农场有限公司分别持有2亿份和1.4亿份（占比20%和14%），是第一和第二大持有人。中国国新资产管理有限公司（下称“国新资管”）持有2554万份，位列第五大持有人，前十持有人还有中信证券、深圳市高新投集团有限公司等。

公开信息显示，国新资管是国务院旗下中国国新控股的全资子公司，成立于2005年，注册资本400亿元。此前，同属国新控股子公司的国新投资，认购了广发、南方、景顺长城等公募发行的中证国新港股通央企红利ETF。

获得长线资金青睐的，还有国泰海通砂之船商业REIT。该REIT 6月11日公告显示，10亿份总份额中，原始权益人砂之船（西安）购物广场有限公司持有4.1亿份，占基金总份额比例为41%，其余9位前十的持有人来自券商、私募、资管和险资等机构。其中，中金公司和中国保险投资基金（有限合伙）分别持有1091.32万份和1000万份，是第九和第十大份额持有人。

中国保险投资基金（有限合伙）的股东来自平安人寿、泰康资管、中国人寿、太平资管等险资机构，是‌国家级战略性投资平台，‌定位为发挥保险行业长期资金优势的‌战略性、主动性、综合性投资平台‌，既可作为直接投资基金，也可作为母基金，对接其他投资基金。

中金唯品会商业REIT和汇添富上海地产商业REIT，前十大持有人中，则涵盖了券商（如国信证券、中金公司）、信托（如上海国际信托有限公司－上信睿启1号集合资金信托计划）、资管（建信资本－建设银行－建信资本锦绣8号集合资产管理计划）等各类机构，以及基础设施策略相关的私募基金。

行情估值修复受两大因素影响

上述产品作为首批商业不动产REITs，底层资产均分布在北京、上海、西安等核心城市，业态涵盖奥特莱斯、办公楼、商业综合体等，预计合计募资规模超过140亿元。截至6月12日，即将上市和已申报的商业不动产REITs合计达到21只，预计整体募集资金规模超千亿元。

银河证券表示，尽管当前多数储备项目尚处在尽调、申报等阶段，但以目前即将上市的4只产品申报周期来看，4—6个月或是商业不动产REITs的落地时长，市场预期年内仍是商业不动产REITs的集中发行周期。

商业不动产REITs挂牌上市对REITs二级市场的影响，是当前业内关注焦点所在。二季度以来，REITs二级市场走出“4月末承压下行—5月中下旬继续探底筑底—5月末至6月初修复反弹”的V形阶段性行情。在这过程中，中证REITs全收益指数在4月21日触及阶段性高位1031点，在5月下旬跌破1000点后触底回升。

“这一走势与将上市的4只商业不动产REITs集中募集发行节奏较为一致，供给扩容预期从发酵、落地到边际缓和，成为贯穿近一月行情的核心主线。”银河证券报告表示，市场对商业不动产REITs的供给预期，实现了从“悲观计价到利空落地、再到政策托底预期升温”的估值修复变化。后续，短期基本面变化与政策预期博弈两大因素，影响估值修复。

根据Wind统计，截至6月12日，82只在二级市场交易的REITs产品近三月平均跌幅5.09%，82只产品中有62只下跌，其中有18只产品跌幅超过10%，最大跌幅达到28.20%。15只产品上涨，最高涨幅为13.96%。

从周维度交易情况来看，REITs成交额从5月下旬的逾33亿元回落到了上周的20.39亿元。在这期间，主力资金持续净卖出，净卖出额度基本在4000万元以上，上周净流出近7000万元，5月20日所在当周净卖出在1亿元以上，与4月22日所在当周逾1亿元的净买入形成对比。

关注五方面机会

针对上述情况，招商基金资深策略分析师田悦对券商中国记者表示，REITs市场正处于供给压力释放与政策红利引导的深度博弈期。REITs市场短期影响因素，在于商业不动产REITs集中挂网带来的供给影响，且部分项目面临解禁压力。REITs个券基本面分化还在延续，除部分行业外，底层资产经营情况未现系统性改善。但REITs市场也存在积极利多因素，如首批REITs指数基金的申报，有利于吸引看重指数配置功能的长期资金入市，提升市场定价的透明度与流动性，平抑短期非理性波动。

银河证券建议，可关注7月前后长线增量资金入市配套政策落地后带来的行情修复。目前，距离4只商业不动产REITs正式上市尚有一段时间，上市前暂无新增集中募资挤占流动性，市场或迎来阶段性估值修复窗口期。后续持续修复情况，要看长线增量资金入市和配套政策落地的情况，一是关注险资入市增持商业不动产REITs时点，二是5月中旬申报的REITs指数基金获批落地时点，7月前后或可期待。

基于上述分析，田悦表示，REITs市场后续投资需关注五方面机会：一是政策变化带来的脉冲式交易机会；二是动态评估板块防御属性，关注超跌行业中被错杀项目的操作机会；三是扩募、分红派息、大额解禁等特定时点的交易性机会；四是新发商业不动产项目的打新价值，关注项目基本面并精选个券；五是在流动性维持现状的背景下，需及时跟踪应对基本面变化，避开无实质经营支撑的估值回升项目，在震荡整固中寻找确定性收益。

就具体板块而言，银河证券表示，结合保险后续可能入市、REITs指数基金待落地的长线资金利好，优先推荐仓储物流、产业园两大高弹性方向的成熟项目，稳健配置高速、市政环保等估值尚未充分兑现的细分品种标的。

责编：杨喻程

排版：刘珺宇

校对：赵燕