【摘要】如今，二手房参考价这个“调控利器”被越来越多的城市使用。

8月31日晚，广州市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》（简称《通知》）。明确指出，在成交活跃区，以住宅小区为单位，在过去一年二手住房网签成交价格基础上，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素，形成二手住房交易参考价格，并视市场运行情况在住建局官方网站、微信公众号等适时发布。

《通知》明确要求，广州房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查，不得发布价格虚高的二手住房房源。二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。

据悉，广州首批发布热点区域成交活跃的小区楼盘共96个，下一步将继续加强对二手住房市场运行的监测分析，按照调控要求结合市场运行情况适时发布其他热点区域小区的交易参考价格。在首批公布参考价格的小区中，没有一个小区二手房参考均上“10万+”。

此外，广州多年前已对住宅、商业、办公物业发布租金参考价，每年春季发布一次，但其租赁价格仅作为参考建议依据。

更多城市进入“二手房参考价时代”

按照国家统计局发布的2021年7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，今年7月广州二手住宅销售价格涨幅比6月上涨0.6%，在70个大中城市中排名前列。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，广州属于一线城市中房价上涨动力略强的城市，一手房管控后二手房也出现明显炒作。随着二手房参考价的发布，银行信贷也会进行参照。据此，广州二手房的量价都会有下跌的可能，一些私下乱涨价的操作也将会被管控。

今年以来，深圳、上海、西安、成都、宁波、三亚、东莞等城市都陆续推出二手房参考价，以控制虚高挂牌、完善二手住房网签交易价。

那么，二手房参考价的威力到底如何？以深圳市场为例，数据显示今年上半年深圳二手房网签套数30505套（含自助），同比下滑48%。到了7月，深圳二手房网签套数3313套（含自助），虽然环比6月有所增加，但比去年二手房网签量最高值的7月下跌了84.5%。到了8月，网签量还不到3000套。此外，深圳市房地产中介协会根据深圳市住建局房地产信息平台预录网签合同数据分析得出的数据显示，上周（8月23日至8月29日）深圳二手房网签量仅为484套（含自助网签），首次跌穿500套关口，此前已经连续3周低于600套的关口。除了成交量大幅下降，记者在深圳罗湖、福田和南山多地调查时发现，主动降价的二手房业主越来越多，愿意按照参考价卖房的业主也越来越多。

二手房参考价带来的最大威力，在于购房者只能以参考价来贷款，由于业主的挂牌价格、实际成交价与参考价之间仍普遍存在距离，导致购房首付比例均有所增加，杠杆率自然也有所下降。在“房住不炒”之下，或有更多城市进入“二手房参考价时代”，特别是效仿深圳模式，把二手房参考价与银行贷款挂钩，进一步推动房地产市场平稳健康发展。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，今年4月住建部约谈广州就明确提到要强化二手房交易管理。对热度城市的督导，除了短期调控，更重要的是建立长效机制，二手房监管的长效机制的重要内容就是监管系统和参考价，这是二手房调控的基础设施和平台。对于此次二手房参考价带来的影响，可以引导业主和中介挂牌价，斩断挂牌价推动买家市场预期，拉动成交价上涨的循环。市场失灵的情况下，必须要以政府有为之手，给市场提供合理价格信号，代替不合理、非理性价格信号。此外，控制二手房价格，引导新房价格，并为新房限价提供合理预期。以参考价推动二手房市场去杠杆，降低资金对房价的拉动作用。

编辑：万健祎