2022年上半年已经过去，深圳楼市也交出了上半年的“成绩单”。

乐有家研究中心数据显示，刚刚过去的2022年上半年，深圳二手住宅仅成交9965套，同比大跌近65%，录得2007年以来的最差表现，比2008年上半年还要少52%。记者查阅数据还发现，尽管深圳二手房从4月开始出现环比上升，但月均2000套上下的成交量与业内关注的5000套“荣枯线”相去甚远。

“利好”没有明显提振购房者信心

最近一段时间，多个城市陆续松绑了楼市调控政策。作为一线城市的楼市风向标之一，截至目前深圳楼市调控政策并没有发生变化。而房贷利率下调等“利好”似乎并没有明显提振购房者信心。

（数据来源：乐有家研究中心）

“相对于去年年底，成交只能说有一些回暖，但并不算很明显。”在罗湖东湖片区，该片区的百仕达花园等小区一直都是二手房成交热点，在该地区从事房产中介工作的资深中介陈经理对记者表示，“即使各地都在松绑楼市调控措施，银行房贷利率也开始下调，但现在的业主要么主动调低价格，要么就是挂在那里，要把房子卖出去也不容易。”不仅如此，就算成交量小幅回升，但在陈经理看来，业主放盘量也在上升。“我们这个店近一个月就有3套新增房源出售，卖都没卖出这么多。”

根据深圳贝壳研究院数据显示，2022上半年深圳二手房新增挂牌均价同比下跌0.8%，环比下跌1.5%，整体来看业主心态和预期有所弱化，报价趋向合理。此外，今年上半年成交议价率为5.9%，创下近年来新高，也表明当前博弈偏向于买方市场，尤其急于出售或急需用钱的业主议价空间更大。记者还发现，深圳市房地产中介协会此前公布的数据显示，截至2022年6月13日，深圳全市共有38261套有效二手房源在售，二手房在售房源数量也在持续增加。

对于二手房挂牌量增加，几位握有多套房的业主也表达出另外一个观点：“之前一直在犹豫要不要把手上空出的房子拿出来卖，但考虑到目前的楼市调控和市场表现，就不想再‘等’。或是出于自身经济因素，选择套现。”而在一些业内人士看来，二手房挂牌房源增加后，刚需群体可以有更多的选择。经过一定时间的去化，改善性群体卖掉现有住房，并新购买改善型住房，这其中有一部分人会进入新房市场，从而带动新房市场销售改善。

持续完善二手房参考价格发布机制

经过一年多的深度调控，深圳楼市已经逐渐平稳，其中实施效果最为明显的就是二手房参考价。2021年2月8日，深圳在国内率先建立二手住房参考价格发布机制，并发布了全市3595个小区的参考价。一年的时间过去，关于深圳二手房参考价调整的预期不断升温。

近日，深圳市住房和建设局发布关于印发《深圳市住房发展2022年度实施计划》的通知，《计划》指出将继续加强新建商品住房销售价格指导，持续完善二手住房成交参考价格发布机制，适时更新、逐步细化二手住房成交参考价格体系。加强一二手住房价格联动调控，加大二手住房交易信息公开力度，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格、商业银行合理发放二手住房贷款，促进市场理性透明交易，稳定市场预期。

与此同时，深圳楼市也在继续加大供应。《计划》还显示，2022年深圳市计划供应商品住房用地215万平方米；新开工商品住房建筑面积700万平方米，约7万套；批准预售和现售商品住房面积600万平方米，约6万套。计划供应公共住房用地150万平方米；计划建设筹集公共住房不少于12万套（间）；计划基本建成（含竣工）公共住房2.7万套（间）；计划供应分配公共住房不少于6.5万套（间），其中保障性租赁住房不少于4万套（间）。

另据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场及50个城市租赁市场的调查数据，2022年6月，百城新建住宅平均价格为16205元/平方米，环比上涨0.04%；同比上涨0.88%，涨幅较5月收窄0.32个百分点。百城二手住宅平均价格为16026元/平方米，环比下跌0.02%；同比上涨0.87%，涨幅较5月收窄0.52个百分点。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，上半年全国楼市总体低迷，同比成交跌幅在50%以上，一方面是疫情的影响，但更多的是前期一揽子长效机制落地，房企暴雷，投资客离场，杠杆褪去，房价和交易量大幅下行，综合因素导致购买力下降以及预期和信心受挫所致。同时，杠杆褪去，量价齐跌与信心转弱形成负反馈循环，导致交易量每况愈下。

他表示，5月份以后，随着政策叠加的效果开始显现，加上疫情趋于结束，5月全链条数据环比4月有明显的改善，6月份改善迹象更加显著。当然，这种改善分化很明显，一方面由于新房担心交付问题，热点城市二手房市场好于新房。另一方面，同一城市去化差异也很大，有的定价合理、甚至倒挂的盘去化率高达70%以上，有的去化率却在个位数，说明市场信心还是不足。另外，热点城市表现不错，但非热点城市比较差。非热点二线政策效果开始下降，表现为看房量还保持着，但交易量下降，非都市圈三四线继续下跌，且跌幅在加大。