自2021年首批公募REITs上市以来，我国公募REITs市场稳步发展，资产类型从最初的高速公路、产业园区逐步拓展至清洁能源、保障性租赁住房、商业不动产等多元业态。截至2026年6月，全市场已上市公募REITs达86只，发行规模约2447亿元。其中，保租房REITs已成为重要组成部分，目前已上市9只，市值约199.94亿元，占全市场总市值的9.01%，板块整体出租率维持在95%以上，租金收缴率超过98%，基本面表现持续稳健。

一、经营基本面稳健，板块韧性穿越周期

得益于持续稳健的运营，保租房REITs现金流稳定性在各类资产中表现突出。2026年二季度，保租房REITs板块平均跌幅约2.54%，表现优于中证REITs全收益指数同期走势，抗周期韧性与抗风险特征进一步显现。2026年一季度末，中金基金在管的中金厦门安居REIT，不动产项目出租率达99.07%，租金收缴率保持100.00%，该基金自2022年8月上市以来，历史累计分红7次，分红金额约1.96亿元，底层资产运营稳健。保租房REITs以较稳健的基本面，为投资者提供了可靠的现金分红回报和较低的组合波动风险，在当前市场环境下，配置价值十分突出。

二、首发扩募双轮驱动，市场持续扩容提质

公募REITs市场已从“首发落地”迈入“首发+扩募”双轮驱动的常态化新阶段，通过持续注入优质资产实现规模扩容，打开潜在收益提升空间。目前已上市的9单保租房REITs中，已有3单顺利完成扩募，另有4单项目已发布扩募公告并正在推进，保租房板块进入常态化扩募节奏。其中，中金厦门安居REIT于今年6月圆满完成扩募上市，募集资金近8亿元，溢价率约15.00%，市场认购踊跃，扩募工作稳步推进，进一步丰富了保租房REITs的扩募实践。常态化扩募机制有助于引导资金精准流向真正具备持续投资价值的领域，提升有效投资的长期质量与可持续性。随着更多优质资产通过扩募注入市场，保租房板块正从“单点首发”走向“持续扩容”的新阶段，长期配置价值有望持续提升。

三、REITs指数基金落地生根，长期配置价值凸显

REITs指数基金的获批，标志着REITs市场正式迈入指数化投资新阶段。近期，首批4只中证REITs全收益指数（以下简称“REITs指数”）基金获中国证监会批准，预计将为市场带来超10亿元增量配置资金。REITs指数基金的推出丰富了投资工具体系，契合市场对标准化REITs配置工具的需求，有利于拓宽投资者基础，有助于引导更多中长期资金以更便捷的方式参与REITs市场。保租房REITs作为该指数的重要组成部分，其中中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、华夏华润有巢REIT、国泰海通城投宽庭REIT、招商蛇口租赁住房REIT、华泰苏州恒泰REIT共7只产品被纳入指数成份，权重合计约11.97%，有望持续受益于被动资金配置需求，进一步强化其连接资本市场与民生保障的市场。当前低利率环境下，保租房REITs平均分派率与十年期国债利差处于历史较高水平，兼具稳定现金流与长期配置价值，为投资者提供了兼顾收益与安全边际的较优质选择。(CIS)

校对：赵燕