随着经济周期的波动以及经营情况的变化，交易所对拟上市的REITs（不动产投资信托基金）底层资产估值情况愈发重视。4月15日，据沪深交易所披露，4单拟上市REITs收到问询函，问询函中也均聚焦了底层资产估值的事项，包括了对出租情况、租金水平以及现金流稳定性等维度的审慎考量。

在4月15日、16日两个交易日中，A股整体走势不振，但REITs再度扮演避风港角色，整体指数仅微跌，年内收益率甚至都达到了4.72%。此外，叠加近期各只产品的慷慨分红，有机构认为，当前REITs各估值指标均指向低估，如配合利好事件（如季报业绩超预期、增量利好政策），仍然具备反弹上行的条件。

4单REITs同日收到问询函

4月15日，据上交所披露，华夏金隅智造工场产业园REIT、建信建融家园租赁住房REIT和中金联东科技创新产业园REIT 3单产品获得反馈，华夏万纬仓储物流REIT则于同日获得深交所反馈。类型方面，共有2单产业园REITs、1单保障房REIT和1单仓储物流产品。

具体来看，华夏金隅智造工场产业园REIT中的问询包括：根据申报材料，近年来，金隅科技园二期项目和中关村东升科技园二期项目合计约55万平方米的产业园新增供给入市，由于入市时间较短、空置率较高且体量较大，对北京市上地区域东升板块产业园市场造成了一定冲击。其中，中关村东升科技园二期项目与本项目的直线距离小于1公里，金隅科技园二期项目紧邻本项目，可能会对本项目的租金提升及出租率形成一定的压力。因此要求“充分披露周边竞品物业的具体信息，包括但不限于入市时间、出租情况、租金水平、所属区域、产权方、经营业态等。请管理人及评估机构充分考虑周边竞品物业、区域供需情况等因素，审慎评估具体估值参数取值的合理性”。

中金联东科技创新产业园REIT的问询包括：根据申报材料，基础设施项目为工业厂房，租户为中小生产型企业。原始权益人持有的同类资产可租赁面积为299万平方米，其中位于北京市内的产业园可租赁面积合计117万平方米。因此，“请管理人结合基础设施项目的具体业态、运营模式、租户类型、实际用途、较传统工业厂房的定位区别，详细说明基础设施项目的定位，以及估值相关参数设置的合理性”。此外，基金管理人还需要审慎评估估值折现率、出租率、空置期的合理性，补充对基础设施项目重要评估参数的敏感性分析，对不利情形进行压力测试，并进行充分信息披露和风险揭示；不仅如此，还有“报告期内物业仍处于经营爬坡期，项目收缴率均为100%，估值未考虑收缴率影响”。

建信建融家园租赁住房REIT的问询函中，则主要对合规性和估值提出了疑问：“请管理人、律师对入池项目由非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的项目，是否符合相关的程序和实质性要求发表明确意见；请管理人结合可比项目的出租率、三个项目历史出租率、宏观经济环境、房地产政策等因素论证上述项目出租率预测值的合理性，并审慎调整出租率预测值”。

华夏万纬仓储物流REIT的问询函中则要求：“结合仓储物流行业状况、历史租约稳定性、租约到期分布情况、租户储备情况等，评估租户集中到期对现金流稳定性的影响，并强化风险揭示。”此外，上述基金拟任基金经理还由华夏越秀高速公路REIT兼任，问询函要求结合兼任基金经理过往从业经历、在管项目的基础资产类型等，补充说明基金经理的专业胜任能力和兼任安排的合理性。

已有REITs主动“调降”估值

随着经济周期的交替以及经营情况的变化，交易所对拟上市的REITs底层资产估值情况愈发重视，近期的问询函中的问题几乎均聚焦于估值变动。

3月22日，深交所、上交所分别公布了易方达广州开发区高新产业园REIT、博时天津科工产业园REIT两只产品对交易所此前问询函的回复。在回复中，两单产业园REITs主动调降了自身估值，随后均获得监管批复，即将登陆二级市场。

平安证券此前研报认为，尽管经济指标缓慢恢复，但从工业增加值、制造业PMI等指标来看，产业园区需求端仍相对偏弱，而2020年—2022年持续较高工业用地出让规模及厂房竣工面积，意味着供给端压力仍存，预计短期产业园区行业仍将承压。

该研报进一步表示，细分来看，经济及产业周期将通过影响企业资本开支意愿进而影响出租率及租约稳定性；同时产业链资源、区域配套、增值服务亦是企业入驻重要关注点。除此以外，租户结构（租户行业分布和租户集中度）及租约情况（到期分布和续租率）同样会对租约稳定性形成扰动。园区运营方在打造自身产业集聚优势的同时，也需丰富租户面积结构和产业结构，降低产业周期带来的租金波动。

对于REITs基金，尤其是产业园类产品或主动或被动降低估值的情况，华南某公募人士认为，一方面，在宏观基本面趋稳的背景下，后续资产经营下行的风险已收窄，当前估值安全边际增厚。另一方面，一级的估值下调，给予二级市场让利，有利于REITs建设多层次发展、循环良好的市场，一二级投资人都能获得长久期收益。

政策频出利好

4月12日，国务院发布《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》，也就是新“国九条”，引发整个资本市场热议。其中提到了推动REITs市场高质量发展、研究制定不动产投资信托基金管理条例、落实并完善不动产投资信托基金税收政策等。

中金公司对此指出，REITs在此纲领性文件中被3次提及，显示出官方层面对REITs市场制度建设的重视，在国务院层面的指引下，各部门在REITs管理条例和税收政策方面的后续推进值得期待，这两方面均有利于提升REITs的投资价值，税收政策亦有利于提高投融资两端参与方的积极性。

在4月15日、16日两个交易日中，A股整体走势不振，但RETIs再度扮演避风港角色，中证REITs指数仅下跌1.39%，年内收益率甚至都达到了4.72%。此外，叠加近期各只产品的大手笔分红，平安证券研报认为，截至4月12日，估值择时指标中，除IRR-10Y国债利差的绝对水平外，各指标均指向低估。如配合利好事件（如季报业绩超预期、增量利好政策），REITs仍然具备反弹上行的估值条件。“当前产权类、经营权类REITs各有优劣，投资者可根据自身风险偏好选择择券思路：一是自上而下在产权类、经营权类内部寻找估值相对低、且基本面没有明显瑕疵的个券，如产权类中现金分派率相对较高；二是季报期将至，自下而上寻找业绩可能超预期的个券。”该研报表示。

责编：王璐璐

校对：高源‍‍